Simulateur de fiscalité immobilière
Ce simulateur compare le cashflow net annuel après impôts d'un même investissement locatif selon quatre régimes : nom propre (nu), LMNP au réel, SCI à l'IR et SCI à l'IS. Saisissez vos chiffres : le calcul se fait instantanément dans votre navigateur, sans inscription, avec des taux 2026 sourcés.
Le projet
Financement
Charges annuelles
Profil & hypothèses
Cashflow net annuel après impôts
Régime le plus favorable pour ces paramètres : LMNP (réel) (-4 800 €/an).
Tableau de flux de trésorerie
| Poste | Nom propre (nu) | LMNP (réel) | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|---|
| Loyers encaissés (+) | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € | 10 800 € |
| Crédit annuel (−) | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € | 12 600 € |
| Total charges (−) | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € | 3 000 € |
| Cashflow brut (=) | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € | -4 800 € |
| Impôt (IR / IS) (−) | 1 206 € | 0 € | 1 206 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (−) | 691 € | 0 € | 691 € | 0 € |
| Flat tax dividendes (−) | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
| Cashflow net net | -6 697 € | -4 800 € | -6 697 € | -4 800 € |
Conventions de modélisation
- • Amortissement du bâti : 85 % du prix, réparti sur 30 ans (ajustable ci-contre) ; le terrain n'est pas amortissable.
- • Amortissement du mobilier : 5 % du prix sur 10 ans.
- • Part d'intérêts d'emprunt : estimée à 30 % de la mensualité (à défaut de tableau d'amortissement détaillé).
- • Tranche marginale d'imposition appliquée au résultat imposable marginal.
Taux officiels retenus (2026)
- • Prélèvements sociaux : 17,2 %.
- • IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %.
- • Flat tax (PFU) sur dividendes : 30 %.
- • Détail et sources sur la page Sources & méthodologie.
Ce qui n'est pas pris en compte
- • La fiscalité de la revente (plus-value, réintégration des amortissements en LMNP).
- • La vacance locative et les impayés.
- • L'évolution future des loyers, des charges et de la valeur du bien.
- • Le détail des frais d'acquisition, l'IFI et votre situation fiscale globale.
Les taux utilisés (2026)
| Paramètre | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | service-public.gouv.fr, 2026 |
| Barème de l'impôt sur le revenu | 0 % / 11 % / 30 % / 41 % / 45 % | service-public.gouv.fr, 2026 |
| IS (taux réduit / seuil) | 15 % jusqu'à 42 500 € | impots.gouv.fr, 2025-2026 |
| Flat tax (PFU) sur dividendes | 30 % | impots.gouv.fr, 2026 |
Questions fréquentes
Il part des loyers annuels, retranche la mensualité de crédit et les charges pour obtenir le cashflow brut, puis déduit l'impôt (IR ou IS), les prélèvements sociaux et, en SCI à l'IS, la flat tax sur les dividendes distribués. Le résultat est le cashflow net net, régime par régime.
L'amortissement du bâti est réparti sur 30 ans (85 % du prix, le terrain n'étant pas amortissable), le mobilier sur 10 ans. La part d'intérêts est estimée à 30 % de la mensualité en l'absence de tableau d'amortissement détaillé. Ces hypothèses sont affichées sous le simulateur.
Oui : prélèvements sociaux 17,2 %, IS 15 % jusqu'à 42 500 € puis 25 %, flat tax 30 %. Sources officielles, dossier mis à jour le 2026-07-23.
Le résultat est une estimation indicative destinée à comparer les régimes entre eux. Il ne remplace pas une étude personnalisée. Faites valider votre stratégie par un professionnel avant toute décision.
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