Guides de fiscalité immobilière
72 guides pour comprendre et optimiser la fiscalité de votre investissement locatif : comparatifs de régimes (nom propre, LMNP, SCI IR, SCI IS), leviers d'optimisation (déficit foncier, amortissement) et mesure de la rentabilité. Chaque donnée chiffrée renvoie à sa source officielle et est datée.
LMNP ou SCI à l'IS : quel régime pour louer meublé ?
LMNP au réel ou SCI à l'IS pour louer meublé ? Comparatif fiscal 2026 : amortissement, imposition des loyers, dividendes, plus-value. Tableau et cas d'usage.
Lire le guideSCI à l'IR ou SCI à l'IS : comment choisir ?
SCI à l'IR ou à l'IS : comparatif fiscal 2026. Transparence fiscale, amortissement, dividendes, flat tax 30 %, plus-value des particuliers ou professionnelle. Tableau et cas d'usage.
Lire le guideNom propre ou SCI : que change la société ?
Nom propre ou SCI : que change vraiment la société civile ? Détention à plusieurs, gestion, transmission, choix IR ou IS, coûts. Comparatif fiscal 2026 avec tableau.
Lire le guideLocation nue ou meublée : quelle fiscalité ?
Location nue ou meublée : quelle fiscalité choisir ? Revenus fonciers contre BIC, micro-foncier (15 000 €/30 %) contre micro-BIC (77 700 €/50 %), amortissement, bail. Comparatif 2026.
Lire le guideMicro-foncier ou réel : quel choix en location nue ?
Micro-foncier ou régime réel en location nue ? Seuil 15 000 €, abattement 30 %, bascule au réel quand charges et travaux sont élevés, déficit foncier au réel. Comparatif 2026.
Lire le guideLMNP : micro-BIC ou réel ? Le comparatif 2026
LMNP micro-BIC ou réel : abattement 50 % (jusqu'à 77 700 €) contre charges réelles + amortissement. Exemple chiffré du seuil de bascule et comparatif 2026.
Lire le guideAcheter dans le neuf ou l'ancien : quelle fiscalité ?
Neuf ou ancien pour investir ? Comparatif 2026 des frais de notaire (2-3 % vs 7-8 %), de la TVA, de l'état du bien et des charges. Tableau et repères pour choisir.
Lire le guideMeublé de tourisme ou location longue durée ?
Meublé de tourisme ou location meublée longue durée ? Comparatif 2026 du micro-BIC après la loi Le Meur, des contraintes et du changement d'usage. Tableau de décision.
Lire le guideRésidence principale ou investissement locatif : que privilégier ?
Résidence principale ou investissement locatif : exonération de plus-value contre revenus locatifs et effet de levier. Comparez les deux logiques fiscales avant d'arbitrer.
Lire le guideSARL de famille ou LMNP : quel cadre pour louer meublé ?
SARL de famille ou LMNP en nom propre pour louer meublé en famille ? Transparence à l'IR, amortissement, associés : comparatif fiscal 2026 avec tableau et cas d'usage.
Lire le guideAcheter comptant ou à crédit : quel impact fiscal ?
Acheter un bien locatif comptant ou à crédit ? Au réel, les intérêts d'emprunt et l'assurance sont déductibles : le crédit crée un levier fiscal. Comparatif et tableau 2026.
Lire le guideColocation ou location classique : différences fiscales ?
Colocation ou location classique : quelles différences fiscales ? La fiscalité suit le régime (meublé ou nu), pas le mode de location. Rendement, baux, gestion : comparatif 2026.
Lire le guideQu'est-ce que le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ?
Le LMNP est le statut fiscal de la location meublée non professionnelle. Définition, conditions de revenus, régimes micro-BIC et réel, amortissement : l'essentiel 2026.
Lire le guideQu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement LMNP permet de déduire chaque année une part du prix du bien et du mobilier au régime réel. Définition, calcul, plafond et report : l'essentiel 2026.
Lire le guideQu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier naît quand les charges d'un bien loué nu dépassent les loyers. Imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, report 10 ans : l'essentiel 2026.
Lire le guideDividendes de SCI à l'IS : imposition et flat tax 30 %
Dividendes d'une SCI à l'IS : flat tax de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) après l'IS de la société. Double imposition, option barème, exemple chiffré 2026.
Lire le guideQuels prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité), en plus de l'impôt sur le revenu. CSG déductible : l'essentiel 2026.
Lire le guideLa plus-value LMNP a-t-elle changé en 2025 ?
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés au calcul de la plus-value pour les cessions à compter du 15/02/2025. Ce qui change en 2026.
Lire le guidePeut-on louer en meublé via une SCI ?
Une SCI à l'IR qui loue en meublé risque une requalification à l'IS car la location meublée est une activité commerciale. La SCI à l'IS ou la SARL de famille sont adaptées.
Lire le guideQuand passer du micro au régime réel ?
On passe au régime réel quand les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire du micro (30 % en foncier, 50 % en meublé). Arbitrage, seuils et option : le guide 2026.
Lire le guideCombien coûtent les frais de notaire ?
Combien coûtent les frais de notaire ? Environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Composition détaillée (DMTO, émoluments, débours) et calculateur.
Lire le guideComment calculer la plus-value immobilière ?
Comment calculer la plus-value immobilière ? Méthode pas à pas : prix de vente moins prix d'acquisition majoré, abattements pour durée, 19 % + 17,2 % et surtaxe.
Lire le guideQu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative mesure ce que rapporte un bien par rapport à son coût. Découvrez la rentabilité brute, nette et nette-nette, leurs formules et ce qu'elles incluent.
Lire le guideQui paie l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €. Découvrez le seuil, la base imposable et les biens concernés ou exonérés.
Lire le guideCSG, CRDS : quels prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %. La CSG est déductible à hauteur de 6,8 % au réel.
Lire le guideQuelle différence entre LMNP et LMP ?
LMNP ou LMP : la frontière se joue sur les seuils de recettes meublées. Conditions, seuil de 23 000 €, plus-value, cotisations sociales : le comparatif clair 2026.
Lire le guideLMNP : que se passe-t-il au-delà de 23 000 € de recettes ?
Dépasser 23 000 € de recettes en LMNP ne fait pas basculer automatiquement en LMP. La seconde condition, les conséquences et les précautions à prendre en 2026.
Lire le guideQu'est-ce qu'une SCI familiale ?
Une SCI familiale réunit des membres d'une même famille pour détenir un bien immobilier. Fonctionnement, imposition à l'IR ou l'IS, transmission des parts : l'essentiel 2026.
Lire le guideComment déclarer ses revenus fonciers ?
Micro-foncier ou régime réel : comment déclarer ses revenus fonciers en 2026. Seuil de 15 000 €, abattement de 30 %, formulaire 2044 et charges déductibles.
Lire le guideComment déclarer ses revenus LMNP ?
Déclarer ses revenus LMNP : micro-BIC (report sur la 2042-C-PRO) ou réel (liasse 2031). Seuils, abattement, amortissement et étapes de déclaration expliqués.
Lire le guideLe dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?
Non : aucun nouveau Pinel n'est possible depuis le 1er janvier 2025. On explique ce qui subsiste pour les engagements en cours et les alternatives actuelles.
Lire le guideLMP : cotisations sociales ou prélèvements sociaux ?
En LMNP, le résultat supporte les prélèvements sociaux de 17,2 %. En LMP, le loueur relève des cotisations sociales via l'URSSAF. On explique la différence.
Lire le guideTaxe d'habitation résidence secondaire 2026 : qui paie ?
La taxe d'habitation est supprimée sur la résidence principale mais maintenue sur les résidences secondaires, avec une majoration de 5 % à 60 % en zone tendue.
Lire le guideDéficit foncier : réduire son impôt grâce aux travaux
Déficit foncier 2026 : imputez jusqu'à 10 700 €/an de travaux sur votre revenu global, 21 400 € en rénovation énergétique. Travaux déductibles, report 10 ans, mode d'emploi.
Lire le guideAmortissement LMNP : mode d'emploi
Amortissement LMNP au réel : bâti par composants hors terrain, mobilier, travaux. Règle du résultat nul, report illimité et réforme 2025 de la plus-value. Le guide complet.
Lire le guideCharges déductibles des revenus fonciers
Quelles charges déduire de vos revenus fonciers au réel ? Intérêts, travaux, taxe foncière, assurances PNO et GLI, frais de gestion. Liste complète et exclusions 2026.
Lire le guideOptimiser sa fiscalité locative à TMI élevée (30, 41, 45 %)
TMI à 30, 41 ou 45 % ? Régime réel, meublé amorti, SCI à l'IS et déficit foncier ont un impact d'autant plus fort que votre tranche est haute. Le guide d'optimisation 2026.
Lire le guidePlus-value immobilière : les abattements pour durée
Plus-value immobilière 2026 : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattement pour durée de détention, exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans. Barème et surtaxe.
Lire le guideRénovation énergétique : le levier fiscal des passoires
Sortir d'une passoire thermique : le déficit foncier majoré à 21 400 €/an récompense la rénovation énergétique. Travaux déductibles, DPE, cadre fiscal 2026 expliqués.
Lire le guideDémembrement et nue-propriété : optimiser sans fiscalité sur les loyers
Le démembrement sépare usufruit et nue-propriété. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers : ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, et hors IFI pendant la durée.
Lire le guidePeut-on réduire les frais de notaire ?
Peut-on réduire les frais de notaire ? Leviers légaux : mobilier déduit de l'assiette, négociation des émoluments au-delà de 100 000 €, achat dans le neuf. Repères et prudence.
Lire le guideLa holding à l'IS pour l'immobilier : principe et intérêts
La holding à l'IS détient des sociétés immobilières et capitalise les résultats à l'impôt sur les sociétés. Report d'imposition, régime mère-fille, sortie en flat tax : les principes.
Lire le guideDéficit foncier ou amortissement LMNP : quel levier ?
Déficit foncier (nu au réel) ou amortissement (meublé au réel) : quel levier fiscal choisir selon vos travaux et votre TMI ? Comparatif 2026, tableau et cas d'usage.
Lire le guideTravaux déductibles ou amortissables : la différence
Travaux déductibles ou amortissables ? En location nue au réel, certains travaux sont déduits ; en meublé au réel, ils s'amortissent. Tableau et règles 2026.
Lire le guideTransmettre son patrimoine immobilier : les leviers
Donation, démembrement usufruit / nue-propriété, parts de SCI : les mécanismes pour transmettre son patrimoine immobilier. Fonctionnement et points de vigilance.
Lire le guideOptimiser la plus-value avant de revendre
Réduire l'impôt sur la plus-value immobilière avant de revendre : abattements de durée (exo IR 22 ans, PS 30 ans), travaux et frais, surtaxe au-delà de 50 000 €.
Lire le guideLoc'Avantages : réduire ses impôts en louant à loyer modéré
Loc'Avantages : convention ANAH, réduction d'impôt de 15 à 65 % des loyers selon le niveau de loyer et l'intermédiation locative. Barème, prime, échéance 2027.
Lire le guideDenormandie : investir dans l'ancien à rénover et défiscaliser
Dispositif Denormandie : réduction d'impôt de 12 à 21 % pour un logement ancien rénové en zone ORT. Travaux ≥ 25 %, plafonds, zones éligibles, échéance 2027.
Lire le guideLoi Malraux : restaurer un immeuble de caractère et réduire ses impôts
Loi Malraux : réduction d'impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de restauration d'un immeuble ancien, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. Conditions, DUP, report.
Lire le guideTaxe foncière 2026 : calcul, dates et déduction
Taxe foncière 2026 : base = 50 % de la valeur locative × taux locaux, paiement le 15 (papier) ou 20 octobre (en ligne). Exemple chiffré et déduction au réel foncier.
Lire le guideTaxe sur les logements vacants 2026 : 17 % puis 34 %
TLV 2026 : 17 % de la valeur locative la 1re année, 34 % dès la 2e (art. 232 CGI). Conditions en zone tendue, différence avec la THLV et comment l'éviter.
Lire le guideComment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?
Calculer le cashflow d'un investissement locatif : loyers moins crédit, charges et impôts. Méthode étape par étape et cashflow net net expliqués simplement.
Lire le guideRentabilité brute, nette et nette-nette : les différences
Rentabilité brute, nette et nette-nette d'un investissement locatif : définitions, ce que chaque niveau inclut et pourquoi la fiscalité fait chuter la nette-nette.
Lire le guideCashflow ou enrichissement patrimonial : ne pas confondre
Cashflow immédiat ou enrichissement patrimonial : deux logiques à distinguer. Comprendre l'épargne forcée du remboursement du capital et la vision long terme.
Lire le guideFinancement et effet de levier en immobilier locatif
Financer un investissement locatif à crédit : effet de levier, intérêts déductibles au réel, assurance emprunteur. Comprendre le rôle du prêt dans la rentabilité.
Lire le guideInvestir dans un immeuble de rapport : atouts fiscaux
L'immeuble de rapport en monopropriété offre la maîtrise des travaux et de la stratégie fiscale : déficit foncier au réel, amortissement en meublé, absence de syndic. Points de vigilance.
Lire le guidePremier investissement locatif : par où commencer ?
Premier investissement locatif : les étapes pour bien démarrer, du budget et de la capacité d'emprunt au choix du régime fiscal, au financement et à la gestion. Méthode et outils.
Lire le guidePrix immobilier 2024 : Paris et Ouest parisien (DVF)
Prix médians réels 2024 : 12 067 €/m² à Paris 8ᵉ, 8 393 €/m² à Boulogne, 6 993 €/m² à Courbevoie. Chiffres calculés sur les ventes DVF, pas estimés.
Lire le guideGLI : l'assurance loyers impayés, une charge déductible
La GLI (garantie loyers impayés) protège vos revenus locatifs et sa prime est déductible au régime réel foncier. Conditions de solvabilité, non-cumul avec la caution : l'essentiel.
Lire le guideBail meublé ou nu : ce qui change fiscalement
Le type de bail détermine votre régime fiscal : revenus fonciers pour le nu, BIC (LMNP) pour le meublé. Durées, inventaire, requalification : comprendre ce qui change.
Lire le guideCharges de copropriété et rentabilité locative
Charges récupérables ou non, provisions déductibles au réel, régularisation annuelle : comprendre comment les charges de copropriété pèsent sur votre rentabilité locative nette.
Lire le guideGestion locative déléguée : quel coût réel après impôt ?
Les honoraires de gestion locative sont déductibles au régime réel foncier. À votre taux marginal, cette déduction réduit le coût net réel de la gestion déléguée : mécanisme et calcul.
Lire le guideLe rôle du syndic de copropriété
Quel est le rôle du syndic de copropriété ? Gestion administrative, tenue des assemblées générales, comptabilité, entretien de l'immeuble et appel des charges. Repères pour l'investisseur.
Lire le guideCharges récupérables ou non : ce que le propriétaire supporte
Charges récupérables ou non récupérables : ce que le bailleur refacture au locataire et ce qui reste à sa charge. Impact sur la rentabilité nette et déductibilité au réel.
Lire le guideL'assurance propriétaire non occupant (PNO)
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre le bailleur pour les risques non pris en charge par le locataire. Obligatoire en copropriété, elle est déductible au régime réel.
Lire le guideLa CFE en location meublée : qui doit la payer ?
La location meublée, même en LMNP, est assujettie à la CFE. On détaille qui doit la payer, les principaux cas d'exonération et où trouver le montant dû.
Lire le guideGestion locative déléguée : le guide complet (rôle, coût)
Gestion locative déléguée : que fait un gestionnaire, comment fonctionne le mandat (loi Hoguet, carte G), quand déléguer et comment choisir. Guide complet 2026.
Lire le guideBien choisir (ou changer) son syndic de copropriété
Rôle du syndic, majorités des art. 24/25/26, mandat de 3 ans, contrat type et mise en concurrence : le guide pour bien choisir ou changer de syndic de copropriété.
Lire le guideRédiger un bail de location conforme (nu ou meublé)
Bail nu ou meublé : contrat type, durées, préavis, dépôt de garantie, diagnostics et annexes obligatoires. Le guide complet pour rédiger un bail conforme en 2026.
Lire le guideRéussir son état des lieux d'entrée et de sortie
État des lieux d'entrée et de sortie : valeur juridique (loi ALUR, décret 2016-382), méthode pièce par pièce, photos, vétusté, restitution du dépôt. Le guide complet.
Lire le guideVendre son cabinet de gestion ou de syndic : valorisation
Céder un cabinet d'administration de biens : principe de valorisation d'un portefeuille de mandats, facteurs qui valorisent ou décotent, due diligence et étapes d'une cession réussie.
Lire le guideRéviser son loyer en 2026 : IRL et méthode de calcul
IRL du 2e trimestre 2026 : 148,37 points, +1,15 % sur un an (INSEE). Formule de révision, exemple chiffré, délai d'un an, gel des passoires F et G.
Lire le guideUn écosystème intégré
L'écosystème AD GESTION
Gestion locative, syndic, assurance et outils : des services intégrés pour chaque étape de votre projet immobilier.